Welche Kosten müssen wir für die Implementierung eines Smart Building rechnen? Diese Frage bekommen wir von unseren Kunden oftmals in Projekten gestellt. Die Antwort hängt leider sehr von der individuellen Situation ab.
Inhalt:
- Welche Kosten gehören eigentlich zum Smart Building?
- Einheitliche Technologie-Auswahl
- Modularer Ansatz
- Use Cases steigern nicht zwangsläufig die Kosten
- Lohnt sich die Investition in ein Smart Building?
In diesem Blogpost wollen wir aber einige wichtige Anhaltspunkte zu den Kosten eines Smart Buildings geben. Zunächst sollten einige zentrale Parameter betrachtet werden. Dazu zählen die folgenden Themen:
Welche Kosten gehören eigentlich zum Smart Building?
Diese Fragestellung ist absolut relevant. In der Praxis herrscht meist noch eine gewisse Uneinigkeit für die präzise Beantwortung.
Nach unserer Definition gibt es in Projekten zumeist Investitionen, die unabhängig von der Implementierung eines Smart Building getätigt werden müssen. Diese Basiskosten sollten daher nicht in den Business Case für ein Smart Building einbezogen werden. Allerdings sind die smarten Versionen für unterschiedliche Gebäudetechnologien in der Regel etwas teurer als die herkömmliche Ausführung. Diese Mehrkosten für die smarten Upgrades sind also zu ermitteln und in den Smart Building-Kosten zu berücksichtigen.
Ein Beispiel: Ein Zugangskontrollsystem wird angeschafft. In der Regel wäre keine Bluetooth-Steuerung per Smartphone nötig. Für ein Smart Building ist dieses Feature aber sehr attraktiv. Die Basiskosten für die Zugangskontrolle fallen also nicht in den Business Case. Die Mehrkosten für die Bluetooth-Schnittstelle sowie ggf. Lizenzen werden in den Smart Building-Kosten berücksichtigt. Es gibt aber auch andere Kosten, die ganz klar und somit zu 100 % dem Smart Building zugerechnet werden müssen. Hierzu zählen in der Regel IoT-Sensoren oder auch eine Smart Building Software Plattform (Building Operating System).
Einheitliche Technologie-Auswahl
Sowohl bei der Software als auch bei der Hardware im Smart Building sollte eine möglichst homogene, aber trotzdem Schnittstellen-offene Technologie-Architektur gewählt werden. Dieser Ansatz hilft nicht nur im initialen Projekt, die Investitionskosten im Griff zu behalten. Es ist immer ein größerer Aufwand, viele APIs zu integrieren und diese Schnittstellen im laufenden Betrieb zu pflegen. Auch zukünftige Lizenzkosten und zusätzliche Kosten für spätere Upgrades werden vermieden bzw. minimiert. Ein homogener Ansatz ist in der Regel zudem besser für eine konsistente Datenqualität und ein besseres Nutzererlebnis (Welcher Nutzer möchte gerne verschiedene Apps für die unterschiedlichen Gebäudefunktionen auf dem Smartphone haben?).
Modularer Ansatz
Neben dem beschriebenen homogenen Technologie-Ansatz sollten modulare Smart Building Technologien gewählt werden. Die Anforderungen der Anwender, aber auch die zur Verfügung stehenden Technologien entwickeln sich rasant weiter. Hier muss schon in der Planung ein Augenmerk auf die spätere Kompatibilität gelegt werden. In der Praxis lohnt sich für Projektentwickler zumeist ein modularer Ansatz im Smart Building. Die Immobilie wird erst als „smart ready“ vorgerüstet. Dann kann im Rahmen der Vermietung individuell auf die Wünsche des Mieters eingegangen werden.
In der Planungsphase des Gebäudes stehen die finalen Mieter und damit auch die Anforderungen an die Digitalisierung nicht fest. Der Smart Ready-Ansatz ist damit gerade im Neubau perfekt. Ein Großteil der Kosten entsteht erst, wenn die Vorteile der Investition auch durch einen tatsächlichen Nutzer belegt sind. Zudem kann der Mieter seine individuelle Anforderung an die smarten Use Cases im Rahmen des Mieterausbaus mitbestimmen. Entwickler sollten aber sehr genau in der Planungsphase aufpassen, dass wirklich alle Aspekte für den Smart Ready-Ansatz berücksichtigt sind. Nachträgliche Umrüstungen werden in der Praxis sehr teuer.
Use Cases steigern nicht zwangsläufig die Kosten
Interessant ist sicherlich die Tatsache, dass einzelne Use Cases nicht zwangsläufig lineare Mehrkosten bedeuten. Natürlich kosten einzelne zusätzliche Use Cases im Smart Building mehr Budget. Oft setzen aber die Smart Building Use Cases auf die identischen Daten der IoT-Sensorik auf. Dann werden keine weiteren Hardware-Investitionen benötigt. Lediglich die logische Verknüpfung und der softwareseitige Konfigurationsaufwand im Smart Building Operating System (abgekürzt auch BOS genannt) fallen an.
Ob nun einzelne Use-Cases für einen deutlichen Mehraufwand sorgen, sollte in der Planungsphase ermittelt werden. Dann kann eine fundierte Entscheidung für den weiteren Prozess getroffen werden.
Lohnt sich die Investition in ein Smart Building?
Bei allen Investitionen sollte immer der Sinn und Zweck definiert werden. Die Investitionen in ein Smart Building lohnen sich allerdings aus verschiedenen Gründen. Ein Business Case kann oftmals mit einfachen Parametern aufgestellt werden.
Für den Entwickler:
- Mieter zahlen mehr Kaltmiete für eine attraktive Fläche. Smart Buildings helfen außerdem mit geringeren Betriebskosten, laufende Ausgaben für die Mieter zu minimieren.
- Investoren zahlen bessere Preise für moderne Immobilien, die ein Alleinstellungsmerkmal im Markt haben. Dazu gehört natürlich heute auch die Digitalisierung und eine attraktive Mieterstruktur.
Für den Mieter:
- Geringere Nebenkosten durch einen effizienten Gebäudebetrieb wirken sich positiv auf die Laufzeitkosten aus.
- Mit Smart Building Use Cases zur Flächenoptimierung kann die Mietfläche effizienter genutzt werden.
- Well-being sorgt für gesunde, zufriedene Mitarbeiter und hilft bei der Rekrutierung neuer Talente.
Ok, aber bekommen wir denn nun noch ein paar Zahlen?
In Ordnung. Aus diversen Projekten können wir zumindest einige erste Richtwerte als Orientierungshilfe geben. Bei den Investitionskosten für Smart Building Software und -Hardware sollten Immobilienentwickler mit ca. 100 € pro qm kalkulieren. Diese Kosten sind reine Mehrinvestitionen für zusätzliche Features der Gebäudetechnik, IoT-Sensorik und eine Smart Building Software-Plattform. Wie schon beschrieben sind die tatsächlichen Kosten stark vom jeweiligen Projekt abhängig. Für den laufenden Betrieb des Smart Building muss zwischen den Nutzungsgebühren für die Smart Building Software (meist als SaaS-Modell) und den Support-Kosten für den Betrieb unterschieden werden.
Bei den Betriebskosten können wir leider keine seriöse Bandbreite nennen. Allerdings lassen sich aus verschiedenen öffentlichen Quellen und auch unseren Projekterfahrungen folgende Werte für den Business Case ableiten. Für die Energieeffizienz können Einsparungen von 0,2-0,3 € pro qm und Monat realisiert werden. Die Vorteile für die bessere Flächenauslastung liegen in der Regel bei ca. 30 %. Das bedeutet, dass Unternehmen entweder 30 % weniger Fläche benötigen oder aber die bestehende Fläche mit 30 % mehr Mitarbeiterinnen belegen können. Bei einer 1.000 qm Fläche und einer Brutto-Miete von 15 € pro qm ergeben sich somit Einsparungen von 4.500 € pro Monat. Vollkommen unberücksichtigt sind dabei eine höhere Produktivität, geringere Fehlzeiten und die positiven Auswirkungen auf das Employer Branding der Mieter.
Anhand der Zahlen wird schnell deutlich: Die Investition in ein Smart Building ist lohnenswert und sollte bei jedem professionellen Neubau heute berücksichtigt werden.
Wenn Sie sich für ein Smart Office interessieren, stehen wir Ihnen gerne für eine erste Beratung zur Verfügung. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme: